Рынок офисной недвижимости: дно достигнуто

Рынок офисной недвижимости: дно достигнуто

Российский рынок недвижимости находится сейчас в серьезном кризисе. Но если рынок жилой недвижимости в недорогих сегментах адаптировался к нынешним условиям, и чувствует себя нормально, то на рынке офисной недвижимости ситуация, мягко говоря, непростая. Впрочем, нет худа без добра, и серьезное падение рынка можно рассматривать и в положительном аспекте.

В недавнем фундаментальном исследовании рынка офисной недвижимости, которое провели эксперты компании Cushman & Wakefield, летом этого года рынок достиг своего дна. Несмотря на то, что консолидация рублевых ставок будет происходить вблизи минимальных значений, скорее всего продолжительное снижение цен на недвижимость закончилось. Впрочем, радоваться рано — данная тенденция совсем не означает быстрой смены цикла.

Старший директор отдела корпоративных услуг компании Cushman & Wakefield Дмитрий Венчковский уверен, что на рынке офисной недвижимости сейчас происходит стабилизация: с одной стороны общая экономическая ситуация все еще не располагает к росту спроса, с другой стороны — рекордное падение объемов ввода новых объектов, которое мы наблюдаем в 2016 году оказывает рынку поддержку.

“Также важно отметить, что большинство собственников офисной недвижимости наконец-то адаптировали коммерческие условия по своим объектам к новым реалиям, что в результате начинает выливаться в заключение сделок новой аренды по наиболее ликвидным предложениям”, — говорит эксперт.

Главный вызов для рынка и бизнеса, который связан с ним — это проблема реальных цен и инфляция. Замораживание рублевых цен на фоне высокой инфляции будет приводить к фактической девальвации недвижимости. Однако снижение ставок в реальном исчислении окажет стимулирующий эффект на развитие бизнеса — в особенности, на розничный сектор.

И, несмотря на то, что потребительский рынок продолжает испытывать проблемы, возникают новые ниши и возможности для развития. Но, несмотря на все трудности, эксперты компании Cushman & Wakefield предполагают, что новые правила игры на этом рынке сформировались. А это может только радовать.

Одна из главных особенностей нынешнего периода заключается в том, что наиболее сильное падение розничной торговли наблюдается в крупных городах. А вот регионы, которые во время кризиса 2008-2009 годов были наиболее уязвимыми, в настоящее время демонстрируют относительную стабильность.

Впрочем, у данного парадокса есть свое объяснение — в крупных городах семейные бюджеты наиболее активных групп населения связаны ипотечными платежами. Поэтому даже незначительное снижение доходов приводит к ощутимому падению потребления. Сегодня объем ипотечных кредитов растет, их доля в общем объеме кредитования населения приблизилась к 40 процентам. А. значит, можно предположить, что розницу в крупных городах ждут трудные времена.

В следствие кризиса на отечественном рынке офисной недвижимости произошли следующие изменения:

Первое — количество активных карт в офисных центрах снизилось на 20 процентов.

Второе — дефицитная раньше парковка стала более доступна, чем раньше, когда рынок коммерческой недвижимости не испытывал проблем.

Третье — на что надо обратить особое внимание — собственники помещений теперь должны намного больше делать “за” и “для” потенциального арендатора.

Четвертое — покупки в офисном секторе носят скорее локальный характер.

Пятое — просрочка по кредитам в девелопменте растет, и банки все чаще и чаще вынуждены становиться собственниками зданий.

“Я бы выделил следующие основные тренды кризисного периода. Это резкое увеличение вакансии, вызванное падением спроса и большим количеством введенных объектов в первый год кризиса, снижение ставок аренды и повальная конвертация валюты аренды из долларов США в российские рубли”, — говорит Дмитрий Венчковский.

По словам эксперта, ряд крупных компаний, уверенно чувствующих себя на рынке, воспользовались возможностью, чтобы консолидировать свои офисы и/или улучшить качество размещения без увеличения затрат.

Надо заметить, что общий объем арендованных и купленных для собственного использования офисных помещений остается высоким. Например, за шесть месяцев этого года было заключено 980 новых сделок общим объемом примерно 658 тысяч квадратных метров. Примечательно, что в 30 процентов объема спроса было реализовано через приобретение зданий целиком или отдельных блоков в современных бизнес-центрах.

И возникает закономерный вопрос — а что же будет с рынком офисной недвижимости в ближайшем будущем?

“Рынок коммерческой недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации: будет рост в экономике, будут появляться новые рабочие места, индексироваться заработная плата, увеличиваться потребление домохозяйств – будет расти и рынок коммерческой недвижимости. В краткосрочной перспективе я ожидаю стагнации или минимального коррекционного роста на уровень инфляции”, — подводит итог Дмитрий Венчковский.

09:45
160
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Загрузка...